本周我们选取的热点问题来自市民于年7月29日在天津市人民*府*府网的提问。
01
标题：交房实际情况与合同约定不符怎么办？？
王女士接到售楼处通知领钥匙验房，却发现房屋的实际情况与合同约定不相符，体现在以下几个方面：1.合同写着楼梯道地面镶砖，但实际是水泥地面。2.买房时候给了宣传图，宣传图上面住户门是往外开的，验房时发现门是往里开。门往里开占用住户的公摊面积是否退还？3.下水管道和实际情况也不符。
02
法悟分析
（一）买受人如何解决？
当交房时买受人发现房屋的实际情况与合同约定不符时，首先可以与房地产公司进行协商，根据合同的约定，双方协商解决。如果协商不成，可以向当地住房和城乡建设部门投诉或向法院提起诉讼。如果房屋出现的与合同的不符部分出卖方事先知晓但没有告知买受人，而且此部分构成买受人买房的主要原因，那么可以认定出卖人构成欺诈，根据《合同法》第五十四条第二款规定，此时买受人可以主张撤销合同。如果不属于欺诈且合同可以继续履行，买受人可以请求出卖人按照合同的约定继续履行合同或采取补救措施，此处需要考虑继续履行的合理性（法律不能、事实不能、债务履行费用过高等情况不适合继续履行），如果不能继续履行，买受人可以解除合同并要求房地产公司赔偿实际损失。对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，如无约定，则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定采取据实结算、补足或双倍返还房价款等方式处理。
（二）行*机关如何监管？
首先，住房与城乡建设部应当完善相关行*立法，例如，对于没有严格按照施工图建设的房屋，侵害买受人利益的，应明确赔偿标准。其次，建设行*主管部门应加强对房屋建筑工程施工图设计文件的审查，并加强对房屋建设施工过程中的监管，保证房地产商严格按照规划图施工。最后，要保证买受人的意见反映渠道畅通：其一，房地产主管部门应主动听取买受人的意见反映，对于属于自己职责范围的投诉和询问，应当及时给出答复，对于不属于自己职责范围的投诉和问题，也应当及时告知买受人主管部门；其二，建立行*机关内部案件转递渠道，住房与城乡建设部门、土地管理部门以及公安消防部门等与房屋买卖密切关联的部门可以建立内部案件转递网络，对于相对人投递的不属于本部门职责范围的投诉，由行*部门在内部完成转递，以免相对人找不到正确的主管部门；其三，可以采取绩效考评等方式促使主管部门提高对投诉意见处理落实情况的重视。
03
精选案例及法院观点荟萃
司法案例
（一）开发商在与购房者签订商品房买卖合同过程中，故意隐瞒房屋真实情况，诱使购房者作出错误意思表示的，构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同的，人民法院应予支持。
案情简介：
年9月22日，原告王某与被告某置业有限公司签订商品房买卖合同，双方约定：原告王某承诺同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的私家绿地（设计图中或称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等，是否有私家绿地、露台等以设计为准，并由被告公司确定其使用、维护的具体位置、范围等，原告王某不得再以任何方式要求公用或者提出其他异议。年11月14日，该公司取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，后于该月18日向王某邮寄送达了接房通知书。王某接房时发现房屋负一层的私家花园墙壁上开设了消防安全门，认为被告交付的房屋与约定不符，且存在重大安全隐患，遂未办理接房手续。年1月14日，王某提起诉讼，要求被告立即拆除私家花园外墙楼梯、封闭私家花园消防门。被告在诉讼期间拆除了楼梯，但未封闭私家花园消防门。后因被告在该案中明确表示该门为消防设计，无法封闭，原告王某遂撤回起诉。后来王某以被告公司在签订合同时存在欺诈行为，致使其在购房时产生重大误解为由，请求撤销该合同，由被告返还其全部购房款及相应的资金占用损失。
法院观点：
二审法院认为，从上诉人置业公司与被上诉人王某签订的商品房买卖合同附件五中关于私家花园、私家绿地的约定内容来看，足以让购房者认为，其对所购房屋的花园享有独自使用的权利，具有较强的私密性和安全性，加之涉案房屋相邻、相对等方位的别墅业主均可对相应的花园进行独占性使用，故王某对案涉房屋的花园属于私家花园的预期，属于合理预期。该合理预期是促使王某购买涉案房屋的主要原因之一。但是，对于存在消防门这一设计问题，该置业公司未举证证明其履行了告知义务，符合因故意隐瞒真实情况导致合同可被撤销的情形。故一审法院认定王某要求撤销合同的请求符合法律规定，应当得到支持并无不当。王某在因该置业公司明确表示无法关闭消防门时，才知通过消除缺陷的方式救济因欺诈订立的合同已经成为不可能。也就是说，王某在此时才知道只能通过撤销合同的方式，才能实现对自身权利的救济。故从王某提起另案起诉至本案一审法庭辩论终结前，并未超过一年的除斥期间。
（二）房屋与合同约定不符，对买受人接收及使用房屋造成实质性影响，法院支持解除此房屋买卖合同，违约方应当赔偿实际损失。
案情简介：
年9月5日，原告与被告置业公司签订《商品房买卖合同》一份，认购置业公司房屋一套。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并缴纳了房屋维修基金.05元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在年5月31日前，依照国家和地方人民*府的有关规定，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”期限届满前，被告通知原告交房，但涉案房产至今未经五大主体验收合格。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款、维修基金、按揭费、已还房贷款及其利息损失，以及违约金和房屋差价损失。
法院观点：
二审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付了全部购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付原告。被告虽然在交房期限届满前通知各位原告交房，但涉案房产至今未经五大主体验收合格，尚不符合双方合同约定的交房条件，应当承担违约责任。因原告提交的维修基金交存凭证出票主体为龙港置业公司，龙港置业公司未提交证据证明其已向有关部门交纳涉案维修基金，故关于九位原告要求被告返还维修基金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告占用原告维修基金期间的利息损失，本院仅支持资金占用期间的损失，即按年利率6%计算的损失。因本案中原告支付房屋贷款的合同相对方并非本案被告龙港置业公司，且合同解除后被告应当返还原告已交全部购房款，故关于原告要求被告返还房屋贷款的诉讼请求，本院不予支持。因原告提交的按揭费交存凭证开票主体并非龙港置业公司，故关于原告要求被告返还按揭费及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋差价损失的诉讼请求，因其未提供证据证明，本院不予支持。
（三）房屋虽与合同约定不符，但涉案房屋已经行*主管部门验收合格，房屋主体结构安全具备使用条件，不认定解除合同，但违约方应当赔偿给对方造成的实际损失。受损方无法提供证据证明自己的实际损失数额的，由法院酌情确定。
案情简介：
年，被告某公司在大兴区榆垡镇对榆垡镇定向安置房总平面图及安置房户型图以张贴图片及摆放沙盘的方式进行公开展示。年12月17日，被告某公司（出卖人）与原告王某（买受人）签订了《安置房认购协议》，附件中的房屋平面图标注该户型东侧外墙有两个窗户，分别位于北侧卫生间和南侧卫生间。年12月底，该公司向王某交付涉案房屋。原告王某进行收房验收时发现该公司建成的房屋与认购协议后附平面图不一，即南侧卫生间缺少窗户。为此，王某提起诉讼。一审判决后，王某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判依法改判。其上诉理由为原被告公司履行合同不符合约定存在欺诈，原审法院酌定赔偿元缺乏依据和标准。
法院观点：
二审法院认为，上诉人王某与被上诉人某公司签订的《安置房认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。《安置房认购协议》后附的房屋平面图作为协议的一部分，对双方当事人具有法律约束力。涉诉《安置房认购协议》后附房屋平面图特别标注了涉案房屋东侧外墙有两个窗户，该公司作为出卖人应当按照认购协议书的约定向王某交付房屋。现该公司向王某交付的房屋东侧外墙仅有一个窗户，与合同约定不符，该公司的上述行为显然构成违约，应承担相应的违约责任。当事人履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因王某对于该公司违约造成的损失数额未提供证据予以证明，原审法院考虑该房屋虽与认购协议书所附平面图纸不符，但涉案房屋已经行*主管部门验收合格，房屋主体结构安全具备使用条件，南侧卫生间缺少窗户未对王某接收及使用涉案房屋造成实质影响等情况，依据被上诉人的过错程度，酌情确定其赔偿王某损失元，并无不妥，本院不持异议。
/行*案例/
（一）八部门专项整治办公室与河南省查处的洛阳开拓房地产开发有限公司违规开发建设、销售，洛阳兆通物业管理有限公司违规实施物业管理案
洛阳开拓房地产开发有限公司在尚未取得规划、施工等相关手续的情况下，就违规开发建设洛阳市三鑫小区。该公司还擅自变更批准的规划，对8栋楼批六层建七层，对2栋楼批五层建七层，超规划建设面积平方米；在没有任何批准手续的情况下，擅自侵占绿地，搭建44间标准储藏室，并在未取得销售手续的情况下违规销售。交房一年多才给业主开具购房发票，且发票金额远远小于合同金额。另外，洛阳兆通物业管理有限公司未与业主委员会签订服务合同，物业公司曾对欠交水、电费的业主实施断水、断电，并与业主多次发生暴力冲突。洛阳市国土资源与城市规划局对该公司超规划建设问题处以8万元罚款；物业公司与业主委员会之间的纠纷已诉至法院，正在等待判决。
——孙惠琴,朱敏.26个房地产违法违规案例遭通报——建设部等八部门整治房地产市场秩序见成效[J].城市住宅,(01):9-13.
（二）八部门专项整治办公室与黑龙江省联合查处的宁安市房地产开发总公司违规开发建设案
宁安市房地产开发总公司出借开发资质，以与自然人李某合作开发的名义，在未取得国有土地使用权证的情况下，违规开发光明小区四组团3＃楼项目。该项目的规划、施工等相关手续均为开工后补办，在未办理竣工验收备案手续的情况下已部分入住。此外，该项目的施工单位宁安市立昌建筑工程有限公司擅自修改工程设计，致使首层超高；使用密度未达到设计标准要求的保温板，违反了有关工程建设强制性标准。宁安市建设局对宁安市房地产开发总公司出借开发资质的违规行为处以20万元罚款，对宁安市立昌建筑工程有限公司擅自修改工程设计的违规行为处以20万元的罚款，并由相关机构对该项目的质量安全进行重新检测。
——孙惠琴,朱敏.26个房地产违法违规案例遭通报——建设部等八部门整治房地产市场秩序见成效[J].城市住宅,(01):9-13
04
法条速递
1.《中华人民共和国合同法》(年10月1日实施)
第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（年1月1日实施）
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3.《商品房销售管理办法》（年6月1日实施）
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
4.《城市房地产开发经营管理条例》(年3月27日实施)
第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（年6月1日实施）
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
6.《中华人民共和国民法典》（年1月1日实施）
第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
tips：推送相关内容最终解释权归津门法悟
