文
《财经》商业治理研究院特约研究员姜喆
编辑
门国锋
近日，丽达茂购物中心入驻浮山后商圈，作为集休闲娱乐为一体大型现代化商业综合体，新开业的丽达茂与位于合肥路的佳世客以及辽阳西路的卜蜂莲花共同形成了“三足鼎立”之势，构造浮山后商圈新格局。
经过近20年的发展，浮山后片区从一个偏僻荒凉的不毛之地，发展成为主城区内“寸土寸金”的地域，大量高端楼盘拔地而起，优质教育资源集聚，但商业资源的匮乏始终是浮山后商圈的短板。丽达茂的入驻，将原本佳世客与卜蜂莲花“南北呼应”的商业格局变为“三足鼎立”，有望将分散的商业布局串联融合，提升浮山后商圈的整体能级。
丽达茂入驻浮山后商圈
7月15日，位于辽阳西路号的青岛丽达茂购物中心正式亮相，为浮山后商圈再添商业新地标。青岛丽达茂是丽达集团与浮山实业总公司合资的大型时尚购物中心，总建筑面积9万平方米，共8层，其中地上5层，地下3层，是集多种业态为一体的购物中心。
新开业的丽达茂与位于合肥路的佳世客以及辽阳西路的卜蜂莲花共同形成了“三足鼎立”之势，浮山后商圈新格局日渐成势。
和青岛的其他商圈相比，浮山后山商圈的格局较为特别，从区位来看，浮山后地处市北、市南、崂山三区交界之处，向东毗邻崂山区，北部与李沧区交界。
独特的位置影响了商圈发展，一直以来，浮山后没有形成类似于李村、台东那样的商业聚集区，商超之间相隔较远，辐射范围也仅限于周边，商业格局分散零落。十几年前，浮山后的居民购物逛街往往需要乘车前往较远的李村商圈、香港中路商圈。
年，泰国正大集团旗下卜峰莲花（原名“易初莲花”）连锁超市辽阳西路店正式开业，以卜蜂莲花为依托的外资商业进驻，完成了浮山后的商业拓荒。该店为卜峰莲花在中国的第76家门店，营业面积超过2万平方米，在当时是具备一流设施的现代化大型零售卖场，成为浮山商圈中最早开业的大型超市。
年起，随着市政配套设施不断完善，浮山后片区涌现出青岛印象系列、远洋风景等一批高档楼盘，众多楼宇拔地而起，人气集聚，居民消费能力大幅提升，对各种形态的商业需求更加迫切。
年，位于合肥路与劲松三路路口处的永旺商业中心（佳世客）开门营业，与卜蜂莲花超市所在的埠西商贸核心区“南北呼应”，使浮山后商圈的商业气氛大幅度增加。
即便如此，依然难以满足高密度居住人群的购买能力，浮山后在年前后也已有30多万居民，因一直以来周边缺乏大型商业综合中心，消费群体被新都心商圈、香港中路商圈以及崂山商圈分流。
“供需”矛盾的日益突出，让诸多商企看到了浮山后市场的商机。近年来进驻浮山后区域大型商业项目越来越多，但即使拥有肥沃的土壤，定位不明晰的商业机构，也难以在浮山后崛起。年进驻双峰广场的法国欧尚超市黯然收场，与佳世客几乎同期开业的古早文化城定位为高消费群体的高端文化艺术品收藏市场，发展至今依旧没有任何存在感。
近年来，入驻浮山后的居民以中高端改善群体居多，这部分人群消费能力较强，注重消费体验，也看重购物的实用性，基于需求所在，年2月26日，青岛远景、青岛地铁和青岛丽达斥资19.3亿元联合拿地，打造了规划总建筑面积27.3万平方米，集住宅、商业、商务金融于一体的大型现代化商业综合体，力求为周边居民提供全方位的购物模式和消费体验。
从青岛整体的商业格局来看，各大区域商业的竞争早已从单体店之间的竞争，发展到商圈与商圈之间的竞争。商圈中单体店是一种共同发展的竞合关系，商超繁荣，商圈才有竞争力。
中央商务区管委会相关负责人介绍，以丽达茂开业为契机，将进一步发挥大型商业综合体的辐射带动效应，加快浮山后区域的空间规划布局，加速引入多种产业生态，打造集聚业态高端、人才汇聚、配套齐全、宜居宜业的新型商圈。
浮山后的新格局
浮山后商圈的所在地浮山新区曾是主城区规模最大异地拆迁安置区域。青岛人常说的“宁要山前一片瓦，不要山后一间房”，其中的“山后”指的就是浮山后。年起，浮山新区基础设施配套逐步完善，浮山后1-8小区拔地而起，浮山新区才逐渐迎来大量人口集聚。
年之后，鲁信长春花园、海尔东城国际等一批新小区入驻，湖光、曙光、春光等山色系列小区开启建设，印象山、印象畔、香山美墅等高端住宅落地，吸引越来越多年轻的高收入群体落户浮山后。
经过近20年的发展，“浮山后”已从一个偏僻荒凉的不毛之地，成为主城区内“寸土寸金”的地域，而让浮山后片区真正“出圈”的还是优质的教育资源。
浮山后学区汇集了“自带流量”的青岛第二实验初中和青岛65中，富源路小学、福州路小学、宁安路小学等热门学区。目前，浮山后的教育资源和教育成果打破了市南区在青岛全域“一区独大”的教育格局。在众多家长心中，青岛第二实验初中已成为青岛市数一数二的初级中学，青岛65中也是全市师资优质、升学率较高的初中之一，分支于青岛第二实验初中的青岛第四实验初中，同样从建校伊始就自带光环。
中高端楼盘的集聚、优质生源扎堆以及教育政策的支持助力，共同促成了浮山后新晋优质学区的崛起，而学区属性带动房价上涨，在近两年青岛楼市持续下行的大背景下，浮山后房价依旧坚挺。据青岛安居客数据，年6月，浮山后二手房的均价为元/平米，而新开盘的项目金地宸悦、远洋万和城均价都在每平米元以上。
在浮山后崛起的过程中，商业资源匮乏的短板始终存在，在年前后，由于没有大型商超，居民常常乘坐大润发、家乐福的班车去市南购物，因为没有休闲娱乐场所，这里也一度被人们称为“睡城”。
如今的浮山后已是岛城炙手可热的区域，但浮山后商圈还并不具备成为青岛商业中心的规模和实力。在丽达茂入驻前，仅有合肥路佳世客和卜峰莲花“南北呼应”，人气较高，但并不足以满足本区域居民的消费需求，浮山后居民的娱乐休闲大多还是要依赖其他商圈。
反观与浮山后商圈仅一路之隔的新都心商圈，在凯德广场、保利广场的辐射下，已成为附近居民逛街购物的首选，借助地铁3号线的便利，还吸引了不少其他区域的客流。
展望未来，浮山后的商业前景广阔，既有近50万人口带来的消费潜力，又有新规划地铁4号线的交通优势。丽达茂的入驻，将为浮山后片区商业发展增添生力军，“三足鼎立”的新格局有望打通现有分散的商业格局，提升浮山后商圈能级。浮山后商圈与新都心商圈的串联融合，甚至可能改变岛城商圈的总体发展格局。
（本文原载于“财经齐鲁”