在青岛最大的寒潮中，我们迎来了。
尽管疫情仍旧严峻，美国的房地产市场景气却持续上升，量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售，10月销售折年数从5月的万套激增至万套，同比大增26.6%；中位价31.3万美元/套，同比增长16%，价格持续创历史新高；待售库存万套，去化周期仅2.5个月，均为历史性低位水平。
同样在中国，房地产市场也基本实现价格平稳、销售量正增长。年初，市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧，进而影响对房地产的需求。时至年末，1-11月份，全国商品房销售面积万平方米，同比增长1.3%；11月，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%。
这背后，是疫情下居民对于用资产配置对冲货币宽松的巨大需求以及房地产刚需消费市场的真实反映。
感觉会骗人，但是数字不会。
我们用7个月的时间，做了一次toC业务的实践，尝试着在青岛落地北上广深已经普遍存在的楼市管家业务，并藉此机会接触市场，接触购房者，以及陪伴看盘，感谢33位粉丝的信赖，请相信我们帮大家完成的置业行为，一定是客观、科学、有依据的。
对了，我们可能是青岛看盘最多的自媒体。
在看盘和与购房者沟通的同时，也有了新的思考。
最后一天，就让我们一起说说我们思考的结果，希望对大家有所启发。
1、刚需客户一定要顾及自己的上班路程，上班单程超过60分钟的买房选址是不合适的。所以在香港路沿线上班的群体，如果要万以内，最合适的是薛家岛安子片区的次新房套二（或者-W的小套三），地铁一号线开通之日，就是薛家岛安子价值的重新发现之时；或者是黑龙江路的水青花都观山（规划中地铁三期15号线附近有站点）或者天一仁和的珑樾尚景（距离地铁1号线瑞金路站2公里），另外长江路街道的万科金域蓝湾也可以考虑。
这个价位段在市南、市北、崂山区是买不到次新二手房的，所以我们的建议是沿着地铁过海或者北上。当然了在市南、市北、崂山区单位附近买老破旧小二手房也可以，尽管周边二手房环境有些乱，但是室内装修精致一些，也能打造自己的居住小天地。目前从中央到各地方均在“老旧社区改造提升”和“老旧公共配套完善”方面有相应的政策和积极的行动，所以说在单位附近万买50平米左右的二手房也是可以的。
老旧社区改造会让你买的老破旧小在未来有环境提升的空间。
2、如果房源总价能上升到万左右，主城区香港路沿线以及崂山区上班的客户群体，首选李沧区的佳源双子星城和青岛城建印象湾，以及地铁1号线安子站旁的世茂香奈公馆（略超过万），这个价位段在主城买新房，就没必要考虑城阳南了。二手房次新建议首选东李万科生态城、卓越皇后道以及海尔、北京城建等在此开发的项目等，或者重庆路的万科金色诚品，或者薛家岛安子片区的海信系列楼盘（凤凰金岸、阳光里、悦华里等）。
如果是非次新房的二手房，建议一定以单位为圆心，在周边3公里范围内，便利度大于舒居度。在考虑总价万左右的非次新的老破旧小时，学区一定也是考虑在内的。因为老破旧小的二手房保值性很弱，所以需要优质学区房弥补不足。
3、-万的主城客户买房，目前可推荐的优质新房不多，东李有一个项目上流和苑，开发企业为青岛上流建设发展有限公司，市北仅仅有老四方的海信湖岛世家以及招商依云四季可以考虑。依云四季是妥妥的地铁上盖物业，小区旁即是地铁1号线，上流和苑则位于整体面貌较新的东李片区，湖岛世家则占据环湾优势，片区后期已经被纳入瑞昌路、环湾大道综合片区开发计划。
但是整体而言，这个价位的新房，我们都不是很推荐，毕竟万的新房，我们要求楼盘户型、社区品质、周边城市界面、交通会更好一些，但是很遗憾，青岛主城万以上的房子，我们觉得性价比并不高。
所以这个价位段，次新二手房可能性价比更高一些。
4、万到万这个价位段，目前主要扎推在市北，随着和达君玥、保利大国璟去化接近尾声，目前这个价位在这个片区主要有金地宸悦、青特星城以及华新园东宸府等项目，这个价位段，崂山区的海尔奥园翡翠云城以及西海岸新区的绿地凤栖澜玥也是不错的选择。
东宸府有南邻高架路的潜在规划风险，金地宸悦周边的城市界面较差，青特星城虽然是小区不错，但是紧靠黑龙江路，有一定的噪音和粉尘污染，且周边的城市界面也破败不堪。
虽然海尔奥园翡翠云城旁边有轻轨高架，但是毕竟处于崂山区，且紧靠轻轨站口，对面就是海洋大学。
青岛的未来发展，一东一西不可忽视，崂山区是山东独角兽企业最多的区，产业互联网、医药以及金家岭的金融都发展的不错，在青岛主城区，如果说掌握未来的赛道，可能就崂山仅此一区。
而西海岸新区则是青岛工业的脊梁，造船业、电子制造、汽车以及海尔的工业互联网，包括山东自贸区青岛片区均分布于此，西海岸的能量等级在整个青岛的范围内会越来越重。
这是趋势，而趋势不可逆。
年12月31日晚8时左右，大家都在过节，静静等待新一年的到来，路过西海岸滨海大道海上嘉年华的朋友，一定能看到路边的工人还在施工，我恰巧路过。它们在用火烤路。
这种情况，我想其他区不可能看见，这就是我们一直谈及的西海岸新区的行政效能更高，体现在了方方面面。
所以我们认为-万，与其市北买一套真石漆的房子，不如西海岸唐岛湾买一套铝板玻璃幕墙的绿地凤栖澜玥。
5、-万，我们认为基本和-万一样，青岛主城区没有特别有价值的项目。市北城市发展受限，浮山后周边的城市界面也一般。目前仅仅有一个大云谷金茂府，金茂府其实是一个特别牛的高端产品品牌，当初在上海大宁，很多人对于这个板块不看好，它紧靠高架路，且非城市发展方向，也不是上海传统意义的优质住区，但是金茂硬生生用产品砸出了一个热销的局面，被圈里人成为“大宁金茂府现象”。
只是很遗憾，青岛的金茂府却有些尴尬，这本是海尔拿的地，后来拉来了金茂合作，试图用“金茂府”三个金字招牌在浮山后称王称霸，但是很遗憾，这项目有三大硬伤，首先是楼座规划布局的合理性欠佳，容积率太高，建筑密度也太大；其次是项目物业并非金茂物业，而是海尔物业；最后是卖均价3.7-3.9万/平的项目，立面竟然不是铝板，也不是石材。
真的是欺负青岛人不懂好产品。
当然欺负青岛的房企不止金茂一家。产品进入青岛就降标，已经成为公众的普遍感受。
6、至于万以上的客户，我建议还是去长三角买吧，这个价格在南京、杭州、苏州均能买到比青岛这个价位段更好的房子。比如距离上海30分钟高铁车程的苏州工业园区，限价4W，品质精装，全石材贴面的小高层，还是可以买到的。杭州和南京，万总价内也有一定的选择余地。
我们身边已经有不少的人，开始将重要的房产投资挪向长三角和珠三角。如果不想把户口落过去，可以在那边尝试着交社保，学会跟南方人一样养一个城市的购房房票。
毕竟实践证明，长三角、珠三角这里有更好的市场环境和投资潜力，既然已经到万以上，买房就不必要计较一城一池了。我们认为房价越高，金融资产属性越强。
如果不能涨价，花大价钱买房子，你图是什么？
很多人不理解，为什么西海岸从年顶点至今一直在跌，而且库存高企，但是很多的媒体和业内人士，仍然看好西海岸，也有的阴谋论，认为这些区域给予了高额的佣金。但其实不然，大家看好，不是西海岸特别好，而是因为市北、李沧真的没有什么希望，市南和崂山的价格已经没有了涨价的空间。
而且重要的是，对于青岛来讲，无论从经济基本面、山海自然资源还是社会开放程度和政府的管理效能，包括目前享受的管理权下放的政策以及自贸区的光环，西海岸都是具有继续前行的潜力的。
年，青岛单盘销售top10，西海岸已经占据5席，请问现象背后的原因是什么？
最近我们在谈及城市片区发展的时候，特别重视一个地方的执政效能，毕竟双积公路红岛段十年未通，十三五计划的青岛快速路大框架全部没有落实，这样的事放在任何一个城市都是被诟病的。
年的最后一天，济宁内环高架通车，济宁市内环高架项目由东线宁安大道、南线济宁大道、西线西外环、北线任城大道的“一环”高架路组成，全长41公里，其中高架路36公里、双向6车道、设计车速80公里/小时，地面快速路5公里，高架匝道22公里，涵盖互通立交4座、出入口匝道26对、横向节点地道1处。项目于年3月29日开工。
一年零八个月，济宁内环高架从动工和通车。给济宁点赞，也给青岛某相关部门看看。济宁的环有了，青岛的环在哪儿？
我们认为一个区域的潜力，可能会因为短期的土地放量受影响，甚至会持续回落，但是长期来看，空间总会慢慢的夯实，人口密度总会慢慢的提升，只要往上走的趋势不变，我们在乎的是结果，何必计较过程的起起落落。
毕竟，房地产是需要基本盘的。
你们说，青岛发展的基本盘在哪儿？
文：青与楼